Kauf einer Liegenschaft bzw. Immobilie in Kroatien
Das Gesetz über das Eigentum und anderer dinglichen Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pročišćeni tekst zakona, veröffentlich im kroatischen Amtsblatt: NN 91/96, 68/98 , 137/99 , 22/00 , 73/00 , 129/00 , 114/01 , 79/06 , 141/06 ,146/08 , 38/09 , 153/09 , 143/12 , 152/14, im weiterem Text: Gesetz) regelt die Fragen des Eigentums und der Liegenschaften.
Gemäß Artikel 2 und 9 des Gesetzes besteht die einzelne Liegenschaft aus einer Parzelle zzgl. allem was mit ihr verhältnismäßig dauerhaft verbunden ist. Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche.
Der Umfang des Eigentumsrechts ist durch Artikel 30 des Gesetzes definiert und zwar so, dass jeder Eigentümer einer Immobilie die folgenden Rechte hat:
- das Recht des Besitzes
- das Recht der Verwendung
- das Recht der Nutzung und
- das Recht der Verfügung
Artikel 37 des Gesetzes regelt, dass Miteigentum an einer Liegenschaft ein individuelles Recht ist und dass damit der Miteigentümer über sein jeweiliges Miteigentum frei verfügen kann. Wenn der Miteigentümer sein Miteigentum veräußern möchte, so haben die anderen Miteigentümer kein Vorkaufsrecht, außer im Falle, dass ihnen dieses Recht aus einem speziellen Rechtsgrund gewährt wird.
Jede Person die ein Rechtsgeschäfts in Kroatien vornimmt, muss erst eine kroatische persönliche Identifikationsnummer (OIB) beim Finanzamt einholen (Artikel 6 das Gesetztes über die persönliche Identifikationsnummer). Die persönliche Identifikationsnummer (OIB) kann unabhängig vom Liegenschaftsort eingeholt werden. Es besteht die Möglichkeit sich in dieser Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen.
Bevor es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, sollte die Liegenschaft rechtlich geprüft werden.
Wurde die Liegenschaft durch einen Immobilienmakler vermittelt, so erfolgt die Überprüfung in Absprache mit dem Immobilienmakler. In diesem Zusammenhang wird angemerkt, dass der Vermittlungsvertrag mit dem Immobilienmakler schriftlich aufgesetzt werden sollte.
Staatsangehörige und juristische Personen außerhalb der EU-Mitgliedstaaten benötigen eine Zustimmung von Justizminister um Eigentum in der Republik Kroatien erwerben zu können. Die gleiche Einschränkung gilt nicht für Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten. Diese erwerben das Eigentum unter denselben Bedingungen, die auch für den Erwerb des Eigentums durch Staatsangehörigen der Republik Kroatien und juristischen Personen mit Sitz in der Republik Kroatien gelten. Danach besteht eine Einschränkung, so dass Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten kein Eigentum in folgenden Fällen erwerben können:
- landwirtschaftliches Land, das durch ein Sondergesetz festgelegt sind,
- Geschützte Naturgebiete nach einem besonderen Gesetz.
Nach den rezenten Stellungnahmen des Justizministeriums können Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten nicht nur im Baugebiet, sondern auch auf Waldflächen Eigentum erwerben. (Artikel 358 a des Gesetzes über das Eigentum und andere Sachrechte).
Der Kaufvertrag wird durch das Gesetz über die Obligationsverhältnisse geregelt. Vor dem Abschluss des Kaufvertrages ist es möglich die Vertragsbedingungen, die alle wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthalten müssen, in einem Vorvertrag festzulegen. Dabei ist es nicht erforderlich die Unterschriften auf dem Vorvertrag vor einem Notar zu beglaubigen. Somit entsteht bei Abschluss eines solchen Vorvertrages noch keine Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer. Es ist aber anzumerken, dass der Abschluss eines solchen Vorvertrages nicht das Recht begründet eine Vormerkung des Eigentums im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst mit Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrages kann eine Vormerkung eingetragen werden, die das Eigentum rechtsicher macht.
Gemäß Artikel 377 das Gesetzes über die Obligationsverhältnisse (Zakon o obveznim odnosima, veröffentlicht im kroatischen Amtsblatt: NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) soll ein Immobilienkaufvertrag in schriftlicher Form erfolgen, und die Unterschrift des Verkäufers auf dem Vertrag notariell beglaubigt werden.
Bei einem Abschluss des Vorvertrags oder eines finalen Kaufvertrags ist insbesondere auf Folgendes zu achten:
- Prüfung ggf. Anpassung der personenbezogenen Daten der Vertragsparteien, die in Grundbuch, in den Ausweisdokumenten und dem OIB-System angeführt sind;
- Beschreibung des Grundstücks / Flurstücks und andere Grundstücksbezeichnungen, damit der Vertrag im Grundbuch durchgeführt werden kann;
- Lasten oder anderen Grundbuchrechten, die den Käufer oder sein Eigentum beeinträchtigen würden;
- Bestehen der erforderlichen Genehmigungen zum Nachweis der Rechtmäßigkeit der Baulegalität;
- Bestehen der erforderlichen Vertragsklauseln bezüglich der Eigentumsübertragung (Auflassungserklärung);
- Erfüllung aller Bedingungen zum Zwecke der Eintragung des Eigentums gemäß Artikel 108 des Grundbuchgesetzes ( Zakon o zemljišnim knjigama, veröffentlicht im kroatischen Amtsblatt: NN 63/19);
Die Bedingungen der Kaufpreisauszahlung, der Besitzübergabe oder der Erteilung einer Auflassungserklärung können im Kaufvertrag selbst festgelegt werden. Wenn das Vertrauen zwischen den Parteien fehlt, stellt dich die Frage des Schutzes von Interessen der beiden Parteien. Daher kann die Frage der Kaufpreisauszahlung, der Besitzübergabe oder Erteilung einer Auflassungserklärung durch eine Notartreuhand oder durch die Vereinbarung bestimmter Zwangsvollstreckungsklausel geregelt werden. Das bietet den Vertragsparteien ein besseres Sicherheitsgefühl, jedoch verursacht diese Vorgehensweise zusätzlichen Notar- und Rechtsanwaltskosten.
Wenn der Kaufvertrag von den Parteien nicht vor einem kroatischen Notar beglaubigt wird, ist eine formelle Anmeldung der Grunderwerbsteuer in gegebener Frist bei der zuständigen Steuerbehörde erforderlich.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Kroatien 3% des Marktwertes der Immobile. Der Marktwert wird von Steueramt festgesetzt. Der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis ist nicht für das Steueramt entscheidend oder verbindlich. Wenn die Vertragsparteien keinen Wohnort oder übliche Aufenthalt in Kroatien haben, kann der Kaufpreis auch in Euro oder in anderer fremder Währung vereinbart und ausbezahlt werden.
Der Vorvertrag oder der Kaufvertrag kann auch aufgrund einer Sondervollmacht unterzeichnet werden, so dass eine persönliche Anwesenheit nicht erforderlich ist.
Sollten Sie noch Fragen haben, so stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.